ANALISIS FUNDAMENTAL TERHADAP PERUSAHAAN PROPERTI UNTUK MENENTUKAN TEMPAT BERINVESTASI

Pengantar Pasar Modal dan Investasi

ANALISIS FUNDAMENTAL TERHADAP PERUSAHAAN PROPERTI UNTUK MENENTUKAN TEMPAT BERINVESTASI

Disusun oleh :

1.           M. Ikbal              3143086

2.           Philia Atrianti     3143061

3.           Rahmadina         3143076

D3 Akuntansi 3A

POLITEKNIK POS INDONESIA

BANDUNG

2016

BAB I

PENDAHULUAN

Pasar modal merupakan salah satu instrumen ekonomi dewasa ini yang mengalami perkembangan sangat pesat. Hal ini tidak terlepas dari berkembangnya kegiatan investasi akhir-akhir ini yang disebabkan kemudahan berinvestasi, deregulasi peraturan, dan kebebasan aliran informasi. Di Indonesia, investor yang berminat untuk berinvestasi di pasar modal dapat berinvestasi di Bursa Efek Indonesia (BEI). Salah satu indeks yang sering diperhatikan investor ketika berinvestasi di Bursa Efek Indonesia adalah Indeks Harga Saham Gabungan. Hal ini disebabkan indeks ini berisi atas seluruh saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (id.wikipedia.org/wiki/IHSG).

Banyak factor yang dapat mempengaruhi pergerakan indeks saham di suatu negara, antara lain tingkat suku bunga domestic, kurs valuta asing, kondisi perekonomian internasional, siklus ekonomi suatu negara, tingkat inflasi, peraturan perpajakan, dan jumlah uang yang beredar (Samsul, 2008).

Profil Perusahaan

1. PT. Alam Sutera Realty Tbk

PT Alam Sutera Realty Tbk (“Perusahaan”) didirikan pada tanggal 3 Nopember 1993 dengan nama PT Adhihutama Manunggal oleh Harjanto Tirtohadiguno beserta keluarga yang memfokuskan kegiatan usahanya di bidang properti. Perusahaan mengganti nama menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk dengan akta tertanggal 19 September 2007 No. 71 dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., notaris di Jakarta. Pada 18 Desember 2007, Perusahaan menjadi perusahaan publik dengan melakukan penawaran umum di Bursa Efek Indonesia.

Setelah lebih dari 19 tahun sejak didirikan, Perusahaan telah menjadi pengembang properti terintegrasi yang memfokuskan kegiatan usahanya dalam pembangunan dan pengelolaan perumahan, kawasan komersial, kawasan industri, dan juga pengelolaan pusat perbelanjaan, pusat rekreasi dan perhotelan (pengembangan kawasan terpadu).

Pada tahun 1994, Perusahaan mulai mengembangkan proyek pertama di sebuah kawasan terpadu bernama Alam Sutera yang terletak di Serpong, Tangerang. Pengembangan tahap pertama dari Alam Sutera sudah selesai dilakukan, dan saat ini Perusahaan memfokuskan untuk pengembangan tahap kedua yang lebih menitik beratkan kepada pembangunan area komersial. Seiring dengan pengembangan Alam Sutera tahap kedua, pada tahun 2012 Perusahaan juga memasarkan beberapa cluster baru di proyek Suvarna Padi Golf Estate, Pasar Kemis, Tangerang dan melakukan akuisisi atas beberapa aset di lokasi strategis di Bali dan gedung perkantoran di Jakarta.

Visi
Menjadi pengembang properti terbaik yang mengutamakan inovasi untuk meningkatkan kualitas kehidupan manusia.

Misi

a)      Bagi pelanggan, kami memberikan pelayanan prima dan produk inovatif yang berkualitas dalam membangun komunitas yang nyaman, aman dan sehat.

b)      Bagi karyawan, kami memberi kesempatan berkembang dan menciptakan lingkungan kerja yang profesional berbasis nilai budaya perusahaan dimana setiap karyawan dapat merealisasikan potensinya dan meningkatkan produktivitas perusahaan.

c)      Bagi pemegang saham, kami membangun tata kelola yang pruden yang menjaga kesinambungan pertumbuhan perusahaan.

d)     Bagi mitra usaha, kami menjalin hubungan kerja sama yang saling menguntungkan dan berkelanjutan.

Kami memaksimalkan potensi setiap properti yang dikembangkan melalui pengembangan terintegrasi untuk member nilai kembali yang tinggi bagi pemangku kepentingan.

Tujuan

1.      Menciptakan infrastruktur yang berkualitas di dalam kawasan.

2.      Melakukan diversifikasi usaha dengan membangun properti yang akan mendatangkan pendapatan sewa.

3.      Menjaga dan meningkatkan nilai properti yang dikembangkan Perusahaan secara berkesinambungan.

4.      Menjaga serta meningkatkan kualitas produk dan

kepuasan pelanggan.

2. PT. AdhiKarya Tbk (ADHI)

Adanya intensitas persaingan dan perang harga antar industri konstruksi menjadikan Perseroan melakukan redefinisi visi dan misi: Menjadi Perusahaan Konstruksi terkemuka di Asia Tenggara.

Architecten-Ingenicure-en Annemersbedrijf Associatie Selle en de Bruyn, Reyerse en de Vries N.V. (Assosiate N.V.) merupakan Perusahaan milik Belanda yang menjadi cikal bakal pendirian ADHI hingga akhirnya dinasionalisasikan dan kemudian ditetapkan sebagai PN Adhi Karya pada tanggal 11 Maret 1960. Nasionalisasi ini menjadi pemacu pembangunan infrastruktur di Indonesia. Berdasarkan pengesahan Menteri Kehakiman Republik Indonesia, pada tanggal 1 Juni 1974, ADHI berubah status menjadi Perseroan Terbatas. Hingga pada tahun 2004 ADHI telah menjadi perusahaan konstruksi pertama yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.

Status Perseroan ADHI sebagai Perseroan Terbatas mendorong ADHI untuk terus memberikan yang terbaik bagi setiap pemangku kepentingan pada masa perkembangan ADHI maupun industri konstruksi di Indonesia yang semakin melaju. Adanya intensitas persaingan dan perang harga antarindustri konstruksi menjadikan Perseroan melakukan redefinisi visi dan misi: Menjadi Perusahaan Konstruksi terkemuka di Asia Tenggara. Visi tersebut menggambarkan motivasi Perseroan untuk bergerak ke bisnis lain yang terkait dengan inti bisnis Perseroan melalui sebuah tagline yang menjadi penguat yaitu “Beyond Construction”. Pertumbuhan yang bernilai dan berkesinambungan dalam Perseroan menjadi salah satu aspek penting yang senantiasa dikelola ADHI untuk memberikan yang terbaik kepada masyarakat luas.

ADHI telah mampu menunjukkan kemampuannya sebagai perusahaan konstruksi terkemuka di Asia Tenggara melalui daya saing dan pengalaman yang dibuktikan pada keberhasilan proyek konstruksi yang sudah dijalankan. Keberhasilan usaha yang sudah diraih ADHI bukan berarti tanpa dukungan dan peran serta masyarakat, untuk itu ADHI berperan aktif dalam mengembangkan program CSR serta Program Kemitraan & Bina Lingkungan Perseroan.

3. PT. Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk.

Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk atau dikenal dengan nama PP (Persero) Tbk (PTPP) didirikan 26 Agustus 1953 dengan nama NV Pembangunan Perumahan, yang merupakan hasil peleburan suatu Perusahaan Bangunan bekas milik Bank Industri Negara ke dalam Bank Pembangunan Indonesia, dan selanjutnya dilebur ke dalam P.N.Pembangunan Perumahan, suatu Perusahaan Negara yang didirikan tanggal 29 Maret 1961. Kantor pusat PTPP beralamat di Jl. Letjend. TB Simatupang No. 57, Pasar Rebo – Jakarta Timur 13760 – Indonesia. Telp : (62-21) 840-3883 (Hunting), Fax : (62-21) 840-3890.

Pemegang saham pengendali PP (Persero) Tbk adalah Pemerintah Republik Indonesia, dengan memiliki 1 Saham Preferen (Saham Seri A Dwiwarna) dan 51,00% di saham Seri B.

Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan PTPP adalah turut serta melakukan usaha di bidang industri konstruksi, industri pabrikasi, jasa penyewaan, jasa keagenan, investasi, agro industri, Engineering Procurement dan Construction (EPC) perdagangan, pengelolaan kawasan, layanan jasa peningkatan kemampuan di bidang konstruksi, teknologi informasi, kepariwisataan, perhotelan, jasa engineering dan perencanaan, pengembang untuk menghasilkan barang dan/atau jasa yang bermutu tinggi dan berdaya saing kuat. Kegiatan usaha yang saat ini dilakukan adalah Jasa Konstruksi, Realti (Pengembang), Properti dan Investasi di bidang Infrastruktur dan Energi.

PTPP memiliki anak usaha yang juga tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI), yaitu PP Properti Tbk (PPRO).

Pada tanggal 29 Januari 2010, PTPP memperoleh pernyataan efektif dari Bapepam-LK untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham PTPP (IPO) seri B kepada masyarakat sebanyak 1.038.976.500 dengan nilai nominal Rp100,- per saham saham dengan harga penawaran Rp560,- per saham. Saham-saham tersebut dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia (BEI) pada tanggal 09 Februari 2010.

BAB II

PEMBAHASAN

   Analisis Fundamental

1. Perekonomian

   Kondisi Perekonomian Makro di Indonesia

Semenjak krisis dunia yang terjadi pada tahun 200, ekonomi Indonesia terus mengalami peningkatan. Seperti diketahui, Indonesia merupakan salah satu anggota G20 yang merupakan gabungan 20 negara yang memiliki produk domestic bruto terbesar di dunia. Data ini tentu melegakan karena menunjukkan bahwa perekonomian Indonesia terus berkembang meskipun terjadi krisis di kawasan eropa dan melemahnya pertumbuhan amerika.

Menteri keuangan pada bulan Juni 2012 seperti dikutip pekalongankab.go.id mengungkapkan bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2012 diperkirakan lebih tinggi dari dibandingkan pertumbuhan ekonomi negara ASEAN lainnya, seperti Malaysia (5,2%), Thailand (4,5 %), Filipina (5,0 %) dan Singapura (4,4 %). Lebihlanjut menteri menargetkan pertumbuhan antara 6,5% sampai 6,9% pada tahun 2012.Menurut data resmi yang dirilis Badan Pusat Stategis (BPS), pertumbuhan ekonomi pada semester satu tahun 2012 dibandingkan semester 1 tahun 2011 mengalami pertumbuhan sebesar 6,3%. Dari pertumbuhan itu, pengeluaran dari konsumsi rumahtangga member kontri busi paling besar dibandingkan sector lain. Konsumsi rumah tangga sendiri menyumbang angka 2,8%. Artinya pertumbuhan ekonomi Indonesia banyak bertumpu pada konsumsi rumah tangga. Dibandingkan dengan negara lain, menurut ceicdata.com, Indonesia menempati urutan keenam sebagai negara dengan pertumbuhan ekonomi terbesar dan merupakan urutankelima sebagai negara dengan pertumbuhan ekonomi tercepat diantara negara-negaraanggota G20 .Dilihat dari tingkat inflasi, secara umum inflasi di Indonesia masih dapat dikendalikanbaik oleh pemerintah maupun otoritas moneter. Menurut rilis resmi bank Indonesia ,laju inflasi di Indonesia pada bulan Juli 2011 sampai dengan Juli 2012 berada padakisaran 3,56% sampai dengan 4,79%. Inflasi terendah ada pada bulan februari 2012dan inflasi tertinggi pada bulan Agustus 2011. Inflasi tertinggi sebesar 4,79% itu pundi banyak dipengaruhi oleh kenaikan harga karena hari raya idul fitri yang jatuh padabulan September 2011. Jika melihat data historis lebih jauh, angka inflasi Indonesiapernah mencapai 12,14% pada September 2008 tetapi angka inflasi terus turun padabulan-bulan berikutnya sehingga menyetuh angka 4,58% pada Agustus 2012. Disamping data statistic yang dirilis, potensi ekonomi Indonesia masih sangat besar. Jumlah penduduk yang mencapai 244 juta jiwa pada Juni 2012. Jumlah ini merupakan pasar produk yang sangat potensial. Seperti diungkapkan BPS dari jumlah penduduk tersebut, pada Februari 2012 jumlah angkatan kerja adalah sebesar 120,4 juta jiwadengan 93,96% adalah penduduk yang bekerja. Jumlah ini bertambah 2,8%dibandingkan keadaan pada Agustus 2011 dan bertambah 1,37% dibanding Februari2011.

Selain potensi potensi jumlah penduduk, Indonesia juga menyimpan potensi sumber daya alam yang besar. Meskipun telah banyak tambang dan perkebunan di Indonesia, masih ada banyak lagi kekayaan alam yang membentang seluas wilayah Indonesia sebsar 5.193.250 kilometer persegi.. Kondisi pertumbuhan ekonomi dan tingkat inflasi merupakan indicator dalam pasar saham. Pertumbuhan ekonomi menunjukkan kesehatan ekonomi suatu negara dan kekuatan ekonomi suatu negara. Dengan tingkat produksi di suatu negara yang tinggi menunjukkan bahwa di negara tersebut memiliki daya beli akan barang ataupun jasa yang ditawarkan di pasar. Sementara tingkat inflasi merupakan indicator pengembalian riil yang dapat diterima. Potensi sumber daya manusia dan sumber daya alam Indonesia juga merupakan perangkat penting dalam memperkirakan perkembangan ekonomi Indonesia di masa yang akan datang. Dari kedua indicator tersebut di atas dan potensi yang dimiliki, dapat dikatakan bahwa perekonomian Indonesia sedang menjadi primadona di dunia untuk menempatkan modal yang dimiliki.

2. Aspek Industri

    Industri Properti Indonesia

Dari kondisi perekonomian dan potensi yang dimiliki, beberapa sector industry di Indonesia juga mengalami peningkatan. BPS membagi pertumbuhan ekonomi dengan melihat berbagai sector. Dari data tersebut sector perdagangan menyumbang angka pertumbuhan sebesar 1,6% dari 6,4% dan sector keuangan, real estate, dan jasa perusahaan menyumbang angka 0,7% dari 6,4% pertumbuhan ekonomi.. Perkembangan harga saham sector property dari September 2009 sampai September2012 adalah sebagai berikut. Dari grafik terlihat bahwa sector property terus mengalami peningkatan bahkan pernah mencapai 312 point pada April 2012.

Tabel analisis laporan keuangan

1. PT Alam Sutera Reality (ASRI)

RASIO	HASIL		ANALISA
	2014	2015
ROE	0,146	0,025	ROE mengalami penurunan pada tahun 2015 sebesar 0,121
Operating Profit	0,607	0, 197	Laba operasi di tahun 2015 turun sebesar 0, 410 dari tahun 2014
Earning Per Share (EPS)	41,68	3,24	EPS mengalami kepenurunan sebesar 38,44 ditahun 2015

2.     PT. Adhikarya Tbk (ADHI)

     

RASIO	HASIL		ANALISA
	2014	2015
ROE	0,041	0,043	ROE mengalami kenaikan pada tahun 2015 sebesar 0,002
Operating Profit	0,585	0, 508	Laba operasi di tahun 2015 turun sebesar 0,077 dari tahun 2014
Earning Per Share (EPS)	39,10	33,26	EPS mengalami penurunan sebesar 5,84 ditahun 2015

3.      PT Pembangunan Perumahan Tbk (PTPP)

RASIO	HASIL		ANALISA
	2013	2014
ROE	211,976	222,596	ROE mengalami kenaikan  pada tahun 2014 sebesar 10,62
Operating Profit	0,624	0, 599	Laba operasi di tahun 2015 turun sebesar 0,025 dari tahun 2014
Earning Per Share (EPS)	87	110	EPS mengalami kenaikan sebesar 23 ditahun 2014

Bisnis properti di Indonesia tak ubahnya dengan berjualan kacang goreng, dengan permintaan sangat tinggi bidang properti membuat para investor terus berdatangan ke Indonesia, apalagi dengan didukung pertumbuhan ekonomi yang sangat stabil, membuat Indonesia menjadi incaran para investor properti.

NERACA

Indonesia saat ini tengah menikmati pesatnya pertumbuhan ekonomi disaat pada umumnya negara-negara di dunia sedang dilanda krisis keuangan, terutama negara-negara Eropa dan Amerika. Dengan pertumbuhan ekonomi diatas 6%, saat ini Indonesia merupakan termasuk negara triliuner dari segi PDB dan tergabung dalam kelompok 20 negara terkaya didunia dari sektor PDB.

Dengan total PDB sebesar 1 triliun USD dan pendapatan perkapita sebesar 3000 USD lebih, menjadikan Indonesia masuk dalam negara berpendapatan kelas menengah di dunia. Aliran investasi asing atauforeign direct investmentke Indonesia semakin meningkat dan merupakan yang terbesar di Asia Tenggara.

Meningkatnya aliran investasi tersebut, pemerintah Indonesia juga telah mencanangkan sebuah program terutama di sektor infrastuktur yaitu MP3EI. Megaproyek MP3EI diharapkan dapat memberikan efek nyata bagi perekonomian nasional disaatboominginvestasi yang terjadi di Indonesia saat ini.

“Salah satu booming investasi yang berkembang pesat di Indonesia saat ini adalah investasi di sektor properti. Indonesia masih menjadi negara tujuan untuk investasi di bidang properti,” Menurut Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (REI) Setyo Maharso.

Hal itu terlihat dari banyaknya investor dari negara lain yang berminat menanamkan modalnya dalam bidang properti di negara ini. Geliat pertumbuhan investasi di sektor properti tidak hanya terjadi di Jabodetabek saja. Banyak daerah-daerah diluar pulau Jawa yang sektor propertinya mulai berkembang, seperti Riau, Sumatera Selatan, Sulawesi Selatan, dan Sulawesi Utara. Pada pameran REI sebelumnya di Pekanbaru menghasilkan Rp 60 Milliar, Palembang Rp 90 Milliar, dan di Manado Rp 195 Milliar.

Permintaan Tertinggi

Tak heran, banyak kalangan pengamat properti meramalkan bahwa Kurang dari sepuluh tahun ke depan, sektor properti di Indonesia bakal turut berperan sebagai salah satu sumber kekuatan ekonomi dunia. Indonesia pada tahun 2021 digadang-gadang menjadi negara dengan nilai kontribusi industri properti terbesar ke tujuh di dunia, mengalahkan Korea Selatan, Kanada, dan Jepang.

Indonesia pun tercatat sebagai salah satu negara yang mengalami akselerasi industri properti yang tinggi, selain Tiongkok, India, Rusia, dan Brasil. Di tahun 2012 Indonesia akan menempati urutan urutan ketujuh setelah China, Amerika Serikat, India, Russia, Brazil dan Inggris.

Namun sebaliknya, beberapa negara yang saat ini tergolong negara maju, justru mengalami kemunduran kontribusi industri properti. Melihat potensi tersebut, Bank Indonesia masih optimis menilai peluang invesatasi properti di Indonesia untuk tumbuh lebih besar lagi. Selain itu, menurut Bank Indonesia potensi risikobuble propertydi Indonesia masih sangat jauh.

“Pengembangan pusat belanja, trade centre, dan ruko akan menurun. Sebaliknya, subsektor perumahan meningkat. Begitu pula subsektor apartemen, terutama untuk segmen menengah, dan ruang perkantoran. Yang paling tinggi peningkatan subsektor perumahan, dipicu penurunan bunga KPR,” tuturnya.

Berbeda dengan sebelumnya, sekarang konsumen apartemen makin banyak menggunakan kredit pemilikan apartemen (KPA), seperti konsumen rumah biasa memakai KPR.

Kebutuhan apartemen masih lebih tinggi dibanding pasokan. Masalahnya, terletak pada limitasi lokasi. Kadang di sebuah lokasi, unit yang dibangun terlalu banyak dalam waktu bersamaan. Akibatnya terkesan pasok apartemen menengah oversuplai.

“Coba, kalau dibangun lebih menyebar, di lokasi-lokasi yang belum banyak apartemen tapi stok lahannya sudah tidak mungkin dibangun landed residential, pasti laku,” lanjutnya.

Sementara peningkatan pasar gedung perkantoran lebih karena selama lima tahun terakhir tidak ada pasok baru. “Padahal, kebutuhan ruang kantor baru muncul, antara lain dari perusahaan-perusahaan tambang, perkebunan, dan bisnis terkait,” tuturnya.

BAB III

PENUTUP

Kesimpulan

   Dari analisis  fundamental tersebut, maka kami menarik kesimpulan bahwa jika seorang investor atau trader akan berinvestasi baik jangka panjang maupun pendek harus melakukan analisis terhadap beberapa poin yang saling berhubungan dan berpengaruh terhadap harga saham dan perkembangan perusahaan baik saat ini atau pada masa yang akan datang. Dan setelah melakukan analisis fundamental dari 3 perusahaan yang kami analisis sebagaian besar saham tersebut prospektif dan baik untuk dijadikan pilihan investasi. Tetapi yang paling baik menurut analisis dan menjadi pilihan kami untuk menanam saham adalah PT.Pembangunan Perumahan. Ditambah lagi dengan pertimbangan analisis indeks harga saham, 5 hari kebelakang PT.Pembangunan Perumahan adalah yang paling tinggi harga saham,nya, ini menunjukan perusahaan tersebut dapat dijadikan tempat beinvestasi yang pas karena lebih unggul.

 

 

Dari indeks harga saham, ketiga perusahaan tersebut dapat dilihat bahwa PT. Pembangunan Perumahan merupakan perusahaan dengan nilai saham paling tinggi dibandingkan PT.Alam Sutera dan PT.Adhi.